Последние несколько лет складская недвижимость считается одним из самых привлекательных направлений для инвестиций. Многие инвесторы, видя успешные кейсы своих коллег, приходят к выводу: достаточно купить подходящий участок, построить склад и продать его в разы дороже.

На практике все намного сложнее.

За годы работы с промышленной землей мы регулярно сталкиваемся с ситуациями, когда к нам обращаются инвесторы уже после приобретения участка. В этот момент деньги уже вложены, а некоторые ошибки исправить невозможно или крайне дорого.

Один из собственников приобрел бывшую ферму вместо фабрики. На первый взгляд участок выглядел привлекательно:

• хорошие подъездные пути;
• существующие строения и склады;
• наличие подведенных коммуникаций,
• привлекательная стоимость;
• большая площадь.

Однако после покупки выяснилось, что участок относится хоть и к производственной деятельности, но в категории земель сельскохозяйственного назначения. Т.е. заниматься на нем можно только сельскохозяйственной деятельностью.

Осознав свою ошибку, инвестор обратился к нам за помощью, в надежде, что изменить ВРИ будет несложно. Но анализ показал, что в конкретной ситуации реализовать желаемый сценарий будет стоить предпринимателю в разы больше, чем изначально планировалось.

В результате вместо запуска производственного проекта собственнику пришлось искать альтернативные способы выхода из актива с минимальными потерями. Сейчас наша команда помогает ему подобрать наиболее рациональную стратегию.

Другой инвестор самостоятельно приобрел промышленный участок на первой линии автомобильной трассы.

Локация выглядела практически идеальной:

• высокий автомобильный трафик;
• хорошая видимость;
• первая линия от оживленной дороги федерального значения;
• промышленная зона
• подходящие ВРИ

После покупки началась подготовка проекта.

Именно тогда выяснилось, что полноценный въезд на участок требует согласования индивидуального примыкания к автомобильной дороге с устройством разгонной и тормозной полос.

Стоимость этих мероприятий оказалась настолько высокой, что свела на нет финансовую модель проекта.

Сам участок не казался «плохим». Ошибка заключалась в том, что стоимость транспортной инфраструктуры не была учтена заранее.

Мы часто наблюдаем за тем, как инвесторы активно покупают земельные участки на муниципальных, банкротных или коммерческих торгах, полностью полагаясь только на документы или сведения из открытых источников. Именно такие сделки нередко преподносят самые неприятные сюрпризы.

После покупки, когда собственник впервые выезжает на участок и обнаруживает, что реальная ситуация значительно отличается от той, которую он представлял.

Например, на участке могут находиться:

• старые капитальные строения или фундаменты, не отмеченные на картах, демонтаж которых требует дополнительных затрат;
• заброшенные инженерные сооружения, либо не учтенные в официальных источниках;
• неожиданные газопроводы, линии электропередач и другие объекты, из-за которых охранные зоны существенно сокращают возможное пятно застройки;
• сложный рельеф, большие перепады по высоте, заболоченные участки или другие особенности, увеличивающие стоимость подготовительных работ.

Именно поэтому перед покупкой участка мы настоятельно рекомендуем не ограничиваться лишь анализом документов. Обязательный выезд на место позволяет увидеть то, что невозможно оценить по выписке из ЕГРН, ГПЗУ, генеральному плану или фотографиям.

За время работы мы регулярно сталкиваемся с повторяющимися проблемами:

• покупка участка без проверки градостроительных ограничений;
• неверная оценка стоимости перевода, изменения ВРИ, категории;
• недооценка стоимости подведения инженерной инфраструктуры или отсутствие мощностей;
• отсутствие анализа транспортной доступности и стоимости примыканий;
• финансовая модель без учета всех обязательных затрат;
• выбор концепции объекта без понимания будущего спроса.

Каждая из этих ошибок сама по себе может существенно снизить доходность проекта и сделать инвестицию экономически нецелесообразной.

Самые дорогие ошибки совершаются не на стройке, а значительно раньше — в момент принятия решения о покупке земельного участка.

Исправить неудачный проект после покупки земли зачастую гораздо сложнее и дороже, чем потратить несколько недель на профессиональный подбор и проверку.

Именно поэтому мы считаем, что работа над девелоперским проектом начинается не с проектирования, а с комплексного анализа земельного участка. Цель такой проверки - дать инвестору объективное понимание всех рисков, затрат и потенциальной доходности до того, как будут вложены основные средства.

Если внимательно посмотреть на все истории, становится очевидно, что ни один из наших инвесторов не ошибся при строительстве. Все критические ошибки были допущены еще в процессе выбора, проверки и покупки земли.

Эти ситуации объединяет одно: стоимость профессиональной проверки земельного актива несопоставима с потерями, которые могут возникнуть после заключения сделки.

Именно поэтому команда «Проф-Актив» всегда напоминает своим клиентам: самая выгодная экспертиза — это та, которая проводится до покупки участка, а не после нее, когда исправление ошибок уже требует большого времени, дополнительных инвестиций или даже поиска альтернативной стратегии по минимизации потерь.