В 2025 году в России был введен рекордный объем современных складских площадей классов А и В — около 8,7 млн м², что стало максимальным показателем за всю историю наблюдений.

Несмотря на масштабный ввод новых объектов, ситуация остается неоднородной. В одних регионах предложение постепенно догоняет спрос, тогда как в других по-прежнему ощущается нехватка современных логистических комплексов.

Недостаток складских площадей формируется сразу под влиянием нескольких факторов.

Основные драйверы:

• развитие электронной коммерции;
• рост региональной логистики;
• импортозамещение;
• перенос производств;
• развитие индустриальных парков;
• увеличение товарооборота между регионами
• изменение правил игры на маркетплейсах

При этом строительство современного логистического комплекса занимает от одного до нескольких лет, поэтому предложение реагирует на рост спроса с задержкой.

По-прежнему крупнейшим складским рынком страны остается Московский регион.

Однако все большую роль начинают играть регионы, где стоимость земли и самого строительства выходит намного дешевле. А арендные ставки не отличаются столь существенно, а скорее зависят от потребностей рынка.

По итогам I квартала 2026 года 51% современных складских площадей уже расположено за пределами Москвы, хотя около 30% общего спроса пока приходится на регионы. Это свидетельствует о продолжающемся перераспределении логистической инфраструктуры по стране.

Крупнейший логистический рынок России.

Основные преимущества:

• крупнейший потребительский рынок;
• пересечение федеральных транспортных коридоров;
• высокая концентрация распределительных центров;
• развитая инженерная инфраструктура.

Главный недостаток — высокая стоимость земли и усиливающаяся конкуренция.

Северо-Запад остается ключевым логистическим узлом страны.

Спрос поддерживают:

• морские порты;
• международная логистика;
• промышленность;
• торговые сети.

Юг России демонстрирует устойчивый рост благодаря развитию агропромышленного комплекса, портовой инфраструктуры и торговых потоков.

По итогам I квартала 2026 года Южный и Северо-Кавказский федеральные округа располагали около 4,1 млн м² качественных складских площадей, причем основная часть приходится на Краснодарский край и Ростовскую область.

Регион сочетает развитую промышленность, выгодное транспортное положение и высокий уровень инвестиционной активности.

Основные преимущества:

• мощный промышленный сектор;
• развитая дорожная сеть;
• высокий спрос со стороны производственных компаний.

Екатеринбург остается крупнейшим логистическим центром Урала.

Регион обслуживает грузопотоки между европейской частью России и Сибирью.

Крупнейший логистический узел Сибири.

Высокий спрос формируют:

• федеральные торговые сети;
• производственные предприятия;
• транспортные компании.

Наиболее перспективными с точки зрения нового строительства сегодня выглядят:

• Уральский федеральный округ;
• Сибирский федеральный округ;
• Южный федеральный округ;
• отдельные города Поволжья.

Именно здесь современные склады нередко вводятся практически полностью законтрактованными еще до завершения строительства.

После периода рекордно низкой вакантности рынок постепенно переходит к более сбалансированному состоянию.

По прогнозам консалтинговых компаний, в 2026 году уровень свободных площадей может временно увеличиться вследствие рекордного объема нового строительства, после чего ожидается восстановление рынка по мере поглощения новых объектов.

Это означает, что инвесторам становится особенно важно выбирать не просто регион, а конкретную площадку с сильными конкурентными преимуществами.

Практика показывает, что даже в регионах с высоким спросом далеко не каждый участок становится успешной инвестицией.

Перед покупкой необходимо оценить:

• транспортную доступность;
• наличие инженерных мощностей;
• стоимость земли;
• обеспеченность рабочей силой;
• перспективы развития территории;
• конкурентную среду;
• соответствие проекта реальным потребностям рынка.

Мы считаем, что в ближайшие годы рынок будет развиваться не столько за счет крупнейших агломераций, сколько благодаря региональным логистическим центрам.

Наибольший потенциал имеют проекты, расположенные:

• рядом с федеральными трассами;
• возле ЦКАД и крупных обходных дорог;
• вблизи мультимодальных транспортных узлов;
• в промышленных агломерациях с устойчивым спросом со стороны производства и логистики.

• Именно такие объекты обладают наибольшими шансами сохранить высокую ликвидность независимо от изменений рыночной конъюнктуры.

Российский рынок складской недвижимости вступает в новую фазу развития. Рекордные объемы строительства постепенно снижают дефицит в крупнейших логистических центрах, однако региональные рынки остаются неоднородными. Для инвестора сегодня важнее не просто выбрать «дефицитный регион», а найти участок, который сочетает транспортную доступность, инженерную готовность и высокий потенциал будущего спроса.

В ПРОФ-АКТИВ мы оцениваем такие площадки комплексно: анализируем рынок региона, градостроительные ограничения, инженерную инфраструктуру, транспортную логистику и финансовую модель проекта. Такой подход позволяет принимать инвестиционные решения, основанные на данных, а не только на текущем уровне спроса.